Quelles sont les différences entre une Location Meublée ancien et neuf (LMNP) ?
Pour votre projet immobilier, vous avez le choix entre le segment du neuf et l’ancien. Le choix de l’un ou de l’autre n’est pas à prendre à la légère et dépendra de votre stratégie et vos objectifs. Un logement détenu en Location Meublée par un précédent propriétaire sera considéré comme ancien et donc déjà en exploitation.
Les logements dits en Vente en Etat Futur d’Achèvement seront considérés comme ancien et donneront lieu à des avantages fiscaux.
Le dispositif Censi-Bouvard permettra notamment d’investir dans un logement en résidence de services, tout en profitant d’une réduction d’impôt. Il sera accessible uniquement pour les acquisitions dites VEFA en résidence de services.
Récupération de la TVA en Location Meublée (en résidence de services)
Pour toutes acquisitions d’un logement neuf en résidence de services, le prix de vente correspond au prix HT ainsi que la TVA (20 %). Une fois le bien livré, un expert comptable vous appuiera afin de vous faciliter la
récupération de la TVA.
Pour les acquisitions en résidence de services anciennes, le prix de vente sera exprimé HT car le précédent propriétaire se sera acquitté de cette taxe.
Des frais de notaires réduits dans le neuf
Que le bien soit acquit neuf (VEFA) ou ancien, des frais de mutation devront être acquittés par l’investisseur.
Les frais de notaire seront alors minorés en VEFA et autour de 3,5 %. A l’inverse, dans l’ancien les frais de notaire représentent 8 % de la valeur d’acquisition du logement.
Perception des premiers loyers
Un programme neuf est par essence récent voire nécessite une période de construction pouvant aller jusqu’à 24 mois. Les premiers loyers seront alors versés à la mise en exploitation du logement.
Un logement ancien est quant à lui déjà édifié. Les loyers seront alors perçus dès la signature de l’acte authentique et une fois le bien mis en location.
LMNP
LMP
CATÉGORIE DE REVENUS
BIC non professionnels
BIC professionnels
AMORTISSEMENTS
OUI
(si le bailleur est soumis au régime réel d’imposition)
OUI
(si le bailleur est soumis au régime réel d’imposition)
DÉDUCTIONS DES INTÉRÊTS D’EMPRUNTS ET DE LA TOTALITÉ DES CHARGES
OUI (si le bailleur est soumis au régime réel
d’imposition : frais d’établissement, frais de gestion, réparations)
OUI (si le bailleur est soumis au régime réel
d’imposition : frais d’établissement, frais de gestion, réparations)
SORT DES DÉFICITS
Imputation sur les revenus de même nature
c’est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l’année,
à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes
Imputation sans limite sur le revenu global
BÉNÉFICE DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT « CENSI BOUVARD »
OUI
OUI
RÉGIME APPLICABLE AUX PLUS-VALUES
PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS – Exonération totale (IR-PS) : si immeuble détenu depuis plus de 30 ans **
PLUS-VALUES PROFESSIONNELLES – Exonération
(IR et PS)* si : – activité réalisée pendant 5 ans, – moyenne des recettes brutes HT des exercices clos, ramenés le cas échéant à 12 mois, au cours des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de la
réalisation de la plus-value : > inférieures à 90 000 € : exonération totale, > supérieures à 126 000 € : exonération partielle
TRANSMISSION PAR DONATION OU SUCCESSION
Régime de droit commun applicable
Régime du paiement différé suivi du paiement fractionné ***
TVA
Principe : exonération de TVA Option possible :
en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier
Principe : exonération de TVA Option possible :
en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier
COTISATIONS SOCIALES
Depuis les revenus 2012, l’affiliation du loueur en meublé réalisant l’activité en nom propre est conditionnée à la qualité de professionnel au sens de l’impôt sur le revenu
Depuis les revenus 2012, l’affiliation du loueur en meublé réalisant l’activité en nom propre est conditionnée à la qualité de professionnel au sens de l’impôt sur le revenu
ISF
Bien imposable
Bien exonéré en cas : – d’exercice en entreprise individuelle si le loueur : > est inscrit au RCS,
> ET réalise plus de 23 000 € de recettes,
> ET cette activité procure au foyer fiscal plus de 50 %
de ses revenus professionnels. – d’exercice en société : exonération des titres du gérant s’il exerce son activité professionnelle principale ****
EXPLOITATION VIA UNE SOCIÉTÉ
Le bailleur a la possibilité d’exploiter à travers
une société (SNC, EURL, SARL de famille…)
Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine
Le bailleur a la possibilité d’exploiter à travers
une société (SNC, EURL, SARL de famille…)
Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine
DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Si le bailleur a recours à une société, un
démembrement des parts sociales peut être envisagé
afin de réaliser une transmission à moindre coût fiscal
Le démembrement est également possible sur un immeuble exploité en direct *****
Si le bailleur a recours à une société, un
démembrement des parts sociales peut être envisagé
afin de réaliser une transmission à moindre coût fiscal
Le démembrement est également possible sur un immeuble exploité en direct *****
En savoir plus sur le statut LMNP
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Les points clés du statut LMNP
Définition du statut LMNP ›
Les conditions pour obtenir le statut LMNP ›
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